Kamis, 23 Januari 2014

BPHTB (Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan)


Pengertian BPHTB
Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) adalah pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan sesuai dengan aturan hukum yang berlaku yang dilakukan oleh orang pribadi atau badan.
Prinsip yang dianut dalam UU BPHTB adalah :
a.    Pemenuhan kewajiban BPHTB berdasarkan self assessment system.
b.    Besarnya tarif 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak (NPOPKP).
c.    BPHTB merupakan pajak daerah namun sebagian besar penerimaan akan diserahkan kepada Pemerintah Pusat .

Pengertian PBB
pajak bumi dan bangunan (PBB) adalah pajak yang dipungut atas tanah dan bangunan karena adanya keuntungan dan/atau kedudukan sosial ekonomi yang lebih baik bagi orang atau badan yang mempunyai suatu hak atasnya atau memperoleh manfaat dari padanya. Dasar pengenaan pajak dalam PBB adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). NJOP ditentukan berdasarkan harga pasar per wilayah dan ditetapkan setiap tahun oleh menteri keuangan.
Besarnya PBB yang terutang diperoleh dari perkalian tarif (0,5%) dengan NJOP . Nilai Jual Kena Pajak ditetapkan sebesar 20% dari NJOP (jika NJOP kurang dari 1 miliar rupiah) atau 40% dari NJOP (jika NJOP senilai 1 miliar rupiah atau lebih). Besaran PBB yang terutang dalam satu tahun pajak diinformasikan dalam Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT).

Perbedaan PBB dan BPHTB
Keterangan
PBB
BPHTB
Subjek Pajak
·         orang atau badan yang secara nyata mempunyai hak atas bumi, dan atau memperoleh manfaat atas bumi, dan atau memiliki, menguasai, dan atau memperoleh manfaat atas bangunan.
·         Subjek PBB yang dikenakan kewajiban membayar PBB berdasarkan ketentuan perundang-undangan perpajakan yang berlaku menjadi Wajib Pajak.
·         orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan.
·         Subjek BPHTB yang dikenakan kewajiban membayar BPHTB menurut perundang-undangan perpajakan yang menjadi Wajib Pajak.
Objek Pajak
Bumi dan Bangunan
Pemindahan Hak dan Pemberian Hak Baru **
Tarif Pajak
tunggal sebesar 0,5%
tunggal sebesar 5%
Dasar Pengenaan Pajak
Dasar pengenaan PBB adalah Nilai Jual Objek Pajak (sales value = NJOP), yaitu harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar. Bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau Nilai Jual Objek Pajak pengganti.
Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP).
Apabila NPOP tidak diketahui atau lebih rendah daripada Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) PBB pada tahun terjadinya perolehan, dasar pengenaan BPHTB yang dipakai adalah NJOP PBB.
Dalam hal NJOP PBB pada tahun terjadinya perolehan belum ditetapkan, besarnya NJOP PBB ditetapkan oleh Menteri Keuangan.



**) Penjelasan Objek Pajak BPHTB
Hak Atas Tanah meliputi :
·   Hak milik, yaitu hak turun-temurun, terkuat, dan terpenuh yang dapat dipunyai orang pribadi atau badan-badan hukum tertentu yang ditetapkan oleh Pemerintah;
·       Hak guna usaha (HGU), yaitu hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara dalam jangka waktu sebagaimana yang ditentukan oleh perundang-undangan yang berlaku;
·       Hak guna bangunan (HGB), yaitu hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu yang ditetapkan dalam Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria.
·       Hak pakai, yaitu hak untuk menggunakan dan atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu sepanjang tidak bertentangan dengan jiwa dan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
·       Hak milik atas satuan rumah susun, yaitu hak milik atas satuan yang bersifat perseorangan dan terpisah. Hak milik atas satuan rumah susun meliputi juga hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama yang semuanya merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan dengan satuan yang bersangkutan.
·  Hak pengelolaan, yaitu hak menguasai dari Negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegang haknya, antara lain, berupa perencanaan peruntukan dan penggunaan tanah, penggunaan tanah untuk keperluan pelaksanaan tugasnya, penyerahan bagian-bagian dari tanah tersebut kepada pihak ketiga dan atau bekerja sama dengan pihak ketiga.


Objek Pajak Yang Tidak Dikenakan BPHTB
·       Objek pajak yang diperoleh perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik;
·    Objek pajak yang diperoleh Negara untuk penyelenggaraan pemerintahan dan atau untuk pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umum;
·   Objek pajak yang diperoleh badan atau perwakilan organisasi internasional yang ditetapkan dengan Keputusan Menteri dengan syarat tidak menjalankan usaha atau melakukan kegiatan lain di luar fungsi dan tugas badan atau perwakilan organisasi tersebut;
·       Objek pajak yang diperoleh orang pribadi atau badan karena konversi hak atau karena perbuatan hukum lain dengan tidak adanya perubahan nama;
·       Objek pajak yang diperoleh orang pribadi atau badan karena wakaf;
·       Objek pajak yang diperoleh orang pribadi atau badan yang digunakan untuk kepentingan ibadah.
·      Yang dimaksud dengan tanah dan atau bangunan yang digunakan untuk penyelenggaraan pemerintahan dan atau untuk pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umum adalah tanah dan atau bangunan yang digunakan untuk penyelenggaraan pemerintahan baik Pemerintah Pusat maupun oleh Pemerintah Daerah dan kegiatan yang semata-mata tidak ditujukan untuk mencari keuntungan, misalnya, tanah dan atau bangunan yang digunakan untuk instansi pemerintah, rumah sakit pemerintah, jalan umum.
·    Yang dimaksud dengan konversi hak adalah perubahan hak dari hak lama menjadi hak baru menurut Undang-undang Pokok Agraria, termasuk pengakuan hak oleh Pemerintah.
·       Yang dimaksud wakaf adalah perbuatan hukum orang pribadi atau badan yang memisahkan sebagian dari harta kekayaannya yang berupa hak milik tanah dan atau bangunan dan melembagakannya untuk selama-lamanya untuk kepentingan peribadatan atau kepentingan umum lainnya tanpa imbalan apapun.


Tata Cara Perhitungan
BPHTB           = Tarif pajak x NPOPKP
                        = 5 % x ( NPOP – NPOPTKP )
Perhitungan di atas dapat dibuat dengan urutan sebagai berikut :
Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP)                                                 xxx
Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP)            xxx (-)
Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak (NPOPKP)                         xxx
BPHTB yang terutang/dibayar:
( 5 % x NPOPKP )                                                                            xxx

Jika perolehan hak atas tanah dan bangunan tersebut karena waris/hibah wasiat/pemberian hak pengelolaan, maka BPTHB yang harus dibayar adalah :
BPHTB = 50 % x BPHTB yang terutang.

CONTOH SOAL
Tuan Rosadi membeli tanah dan bangunan dengan nilai perolehan objek pajak Rp 450.000.000.
Besarnya BPHTB yang terutang dihitung sebagai berikut :
NPOP                                                             Rp 450.000.000
NPOPTKP                                                      Rp   50.000.000 (-)
NPOPKP                                                        Rp 400.000.000
                                                                      
Pajak BPHTB yang terutang :
         5% x Rp 400.000.000 = Rp 20.000.000

Perbedaan Perhitungan PBB dan BPHTB
Perhitungan Besaran PBB:
Sebuah rumah dengan bangunan 100 m² berdiri di atas lahan 200 m². Misalnya, berdasarkan NJOP (nilai jual obyek pajak) harga tanah Rp700.000 per m² dan nilai bangunan Rp600.000 per m². Berapa besaran PBB yang harus dibayar oleh pemilik rumah tersebut?


* Harga tanah : 200 m² x Rp. 700.000                       =    Rp    140.000.000
* Harga Bangunan: 100 m² x Rp600.000                   =    Rp      60.000.000
                                                                                       -------------------- +
* NJOP sebagai dasar pengenaan PBB                      =    Rp    200.000.000
* NJOP Tidak Kena Pajak                                        =    Rp      12.000.000
* NJOP untuk penghitungan PBB                              =    Rp    188.000.000
* NJKP (Nilai Jual Kena Pajak): 20% x Rp188.000.000   
                                                                                 =    Rp      37.600.000
* Pajak Bumi dan Bangunan yang terutang :
0,5% x Rp37.600.000                                               =    Rp          188.000
* Faktor Pengurangan / Stimulus                                =    Rp            15.000
                                                                                       -------------------  -
PBB YANG HARUS DIBAYARKAN                     =    Rp            73.000


Perhitungan Besaran BPHTB
Seseorang membeli sebuah rumah di Jakarta dengan luas tanah 200 m² dan luas bangunan 100 m². Berdasarkan NJOP, harga tanah Rp700.000 per m² dan nilai bangunan Rp600.000 per m². Berapa besaran BPHTB yang harus dikeluarkan oleh pembeli rumah tersebut?

* Harga Tanah: 200 m² x Rp700.000                         =    Rp    140.000.000
* Harga Bangunan: 100 m² x Rp600.000                   =    Rp      60.000.000
                                                                                       -------------------- +
* Jumlah Harga Pembelian Rumah:                            =    Rp    200.000.000
* Nilai Tidak Kena Pajak *)                                      =    Rp      60.000.000
                                                                                       -------------------- -
* Nilai untuk penghitungan BPHTB                            =    Rp    140.000.000
* BPHTB yang harus dibayar
     5% : 5% x Rp140.000.000                                   =    Rp       7.000.000

*) untuk wilayah Jakarta Rp60.000.000, Bogor Rp40.000.000, Tangerang Rp30.000.000 dan sebagainya. Besaran ini dapat berubah sesuai peraturan pemerintah setempat.


Pengelolaan Hasil Penerimaan BPHTB
Yaitu hasil penerimaan BPHTB dibagi dengan perimbangan sebagai berikut :
·       20 % (duapuluh persen) untuk pemerintah pusat yang selanjutnya dikembalikan lagi secara merata ke setiap kabupaten/kota;
·       16 % (enambelas persen) untuk propinsi;
·       64 % (enampuluh empat persen) untuk kabupaten/kota.

Tata Cara Peyetoran dan Pelaporan
1.    BPHTB yang terutang harus dibayar/dilunasi pada saat terjadinya perolehan hak, yaitu sama dengan saat terutangnya BPHTB.
2.    Wajib pajak wajib membayar BPHTB yang terutang dengan tidak mendasarkan pada adanya surat ketetapan pajak. Sistem pemungutan BPHTB adalah self assessment.
3.    BPHTB yang terutang dibayar ke kas negara melalui Kantor Pos dan/atau Bank BUMN atau Bank BUMD atau tempat pembayaran lain yang ditunjuk oleh MenKeu dengan menggunakan Surat Setoran BPHTB.
4.    Dalam jangka waktu 5 tahun sesudah saat terutangnya BPHTB, Direktur Jenderal Pajak menerbitkan Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar (SKBKB) apabila berdasarkan hasil pemeriksaan atau keterangan lain ternyata jumlah BPHTB yang terutang kurang dibayar.
5.    Dalam jangka waktu 5 tahun sesudah saat terutangnya BPHTB, Direktur Jenderal Pajak menerbitkan Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kuramg Bayar Tambahan (SKBKBT) apabila ditemukan data baru dan/atau data yang semula Belem terungkap yang menyebabkan penambahan jumlah BPHTB yang teritang diterbitkannya SKBKBT.
6.    Direktur Jenderal Pajak dapat menerbitkan Surat Tagihan BPHTB dan WP dikenakan sanksi berupa denda dan/atau bunga apabila:
a.       BPHTB yang terutang tidak atau kurang bayar
b.      Dari hasil pemeriksaan Surat Setoran BPHTB terdapat kekurangan pembayaran BPHTB sebagai akibat salah tulis atau salah hitung.
Pada saat WP memperoleh Surat Tagihan BPHTB jumlah yang harus dibayar oleh WP adalah sebesar BPHTB terutang yang tidak atau kurang bayar dalam Surat Tagihan BPHTB ditambah sanksi administrasi berupa bunga sebesar 2% sebukan untuk jangka waktu paling lama 24 bulan Sejas saat terutangnya BPHTB


Contoh Surat Setoran BPHTB


Permohonan Keberatan BPHTB
Yang dapat diajukan keberatan kepada Direktur Jenderal Pajak adalah :
a.     SKBKB, yaitu surat ketetapan yang menentukan besarnya jumlah BPHTB terutang, jumlah kekurangan pembayaran pokok pajak, besarnya sanksi administrasi, dan jumlah yang masih harus dibayar;
b.    SKBKBT, yaitu surat ketetapan yang menentukan tambahan atas jumlah BPHTB yang telah ditetapkan;
c.     SKBLB, yaitu surat ketetapan yang menentukan jumlah kelebihan pembayaran BPHTB karena jumlah BPHTB yang telah dibayar lebih besar daripada BPHTB yang seharusnya terutang;
d.    SKBN, yaitu surat ketetapan yang menentukan jumlah BPHTB yang terutang sama besarnya dengan jumlah BPHTB yang dibayar.



DISUSUN OLEH

KELOMPOK 5 BREVET A UNIVERSITAS GUNADARMA (20 Januari 2014 – 24 Januari 2014)
Nama Anggota Kelompok :
1.    Rini Nurmala Fitri                       (25210990)
2.    Rizka Amalia N                            (2A212092)
3.    Shelly Apriani Restia                   (26210511)
4.    Soraya Imaniar N.H                     (26210661)
5.    Taviani Kumaladewi                    (29210590)
6.    Yasinta Nur W                             (28210604)

sumber :